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Baufinanzierung mit Weitblick

04.04.2018

Eine Baufinanzierung ist eine weitreichende  Entscheidung, mit der sich angehende Hausbesitzer auf Jahre finanziell festlegen. Unser Autor erklärt, was bei einer Finanzierung alles zu bedenken ist, um sie möglichst zukunftssicher zu gestalten.

Baufinanzierung
Foto:© Franz Pfluegl/fotolia.de

Wie viel Haus sich eine Familie leisten kann, hängt davon ab, wie sie insgesamt finanziell gestellt ist. Neben dem aktuellen Einkommen zählt die Frage, wie viel Erspartes, anderweitiges Eigenkapital oder sogar schon Bauland vorhanden ist und ob die Familie mittelfristig mit einem oder zwei Gehältern über die Runden kommen muss.

Wer monatlich 1500 Euro abzahlen kann, darf in Richtung 500000 Euro Darlehenssumme denken – ein solider Eigenkapitalanteil von 40 Prozent zugrunde gelegt. Und wer einen Kreditrahmen von einer Million anstrebt, der liegt auf jeden Fall näher an 3000 Euro Monatsrate als an 2500 Euro.

Welche Immobilie man für eine solche Kreditsumme bekommt, fällt deutschlandweit sehr unterschiedlich aus. Kostet zurzeit ein Einfamilienhaus mit 140 qm in mittlerer Lage in München ab einer Million Euro* aufwärts, so zahlt man dafür in Regensburg etwa die Hälfte. Solch ein erster grober Check, in welcher Größenordnung man bei welcher monatlicher Wunschrate träumen darf, ist im Internet möglich.**

Link Tipps

* Wohnimmoblien-Marktberichte der HypoVereinsbank >>

** Haushaltsrechner und überschlägigen Finanzierungsrechner >>

Die Immobilienpreise und auch die Wertbeständigkeit sind wichtig für die Zukunftsfähigkeit einer Finanzierung und beides hängt maßgeblich von der Attraktivität des Standortes ab. Es geht um Erreichbarkeit, Job-Perspektiven und die In-frastruktur für das tägliche Leben. Das variiert von Familie zu Familie, nicht jeder sucht eine Schule in der Nähe und wer im Homeoffice arbeitet, braucht vielleicht keine S-Bahn-Anbindung.

Zur Wertbeständigkeit gehört auch die energetische Betrachtung. Energiekosten sind zu einem relevanten Faktor geworden und – neben der Lage einer Immobilie – wesentlich im Falle eines Wiederverkaufs.

Wichtig ist, schon einmal in die Zukunft zu blicken. Wenn die Familie wächst, dürfen Haus oder Wohnung nicht von vornherein zu beengt geraten oder Ausbauoptionen sollten vorhanden sein. Falls die Kinder aber bald aus dem Haus gehen, will man sich vielleicht nicht mehr um einen großen Garten kümmern. Sind die Wünsche geklärt heißt es, Angebote einholen und vergleichen.

Baufinanzierung gut vorbereiten

Sorgfalt geht vor Schnelligkeit. Zwar gilt das Eigenheim als solide Wertanlage. Andererseits fordern Berufs- und Privatleben zunehmende Flexibilität. Das macht eine so weit in die Zukunft reichende Entscheidung wie die für eine Baufinanzierung nicht einfacher. Eine individuelle Abwägung der Finanzierungsfähigkeit ist deshalb sehr wichtig. Dazu gehören die umfassende Betrachtung der Lebenssituation und –planung. Steht eine Elternzeit an, eine Pflegeauszeit oder ein Jobwechsel? 

Absolute Ehrlichkeit in puncto Finanzen und sorgfältige Prüfung des künftigen Eigenheims oder Bauprojektes, auch im Hinblick auf einen Wiederverkaufswert, sind notwendig. Irgendwann wird auch mal eine Renovierung fällig. Kunden nutzen verstärkt das niedrige Zinsniveau, um Renovierugs- und Modernisierungsvorhaben unter 50000 Euro mit klassischen Ratenkrediten zu finanzieren. Gerade im Vergleich zu Baudarlehen spielen sie ihren Vorteil hinsichtlich Schnelligkeit, Einfachheit und höherer Flexibilität aus. Eine persönliche Buchführung über einige Monate hilft, einen realistischen Überblick über die Ausgaben und Einnahmen zu erhalten. Gerade für unregelmäßige Posten – wie eine neue Waschmaschine, Zahnersatz oder ein Jahr mit mehreren Klassenfahrten – müssen Spielräume bleiben. Vielleicht fällt nach Abwägung das Haus eine Nummer kleiner aus oder man geht dazu über, auch weiter draußen im Umland zu suchen. Vielleicht ist aber auch der Kauf- oder Bauzeitpunkt zu verschieben, um mehr Eigenkapital anzusparen. Ehrlichkeit ist auch beim Blick auf die Prioritäten gefragt, schönrechnen ist kein gutes Fundament. Denn der Start ins Eigenheim ist auch der Start in eine lange Finanzierungsphase.

Günstige Zinsen nicht überschätzen

Sorgfalt ist auch bei der Auswahl der Finanzierungsmodalitäten angebracht. Niedrige Zinsen dürfen nicht dazu verleiten, Entscheidungen weniger gründlich vorzubereiten. Wenn die Raten zu hoch sind, nagen die Sorgen schnell die Freude an den eigenen vier Wänden weg. Allein durch zeitliche Verschiebungen beim Bau können zusätzliche Kosten entstehen. Deshalb ist Spielraum bei der Kalkulation so wichtig. Auch Nebenkosten wie für Grundbucheintrag, Gutachter, Notar, Makler oder Versicherungen dürfen nicht vergessen werden. Übliche Preisspannen für Gebühren oder Provisionen wie zum Beispiel ein Prozent der Kaufsumme für den Notar, oder die Grunderwerbssteuer, je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, sind gut im Internet zu recherchieren.

Ein Baufinanzierungsspezialist hilft, die passende Finanzierungsart zu finden und verfügt über Erfahrungen, wie sich mögliche Veränderungen der Rahmenbedingungen auswirken können. Er informiert auch über Fördermöglichkeiten. Das können landesspezifische Angebote oder bundesweite Programme der KfW-Förderbank sein. Wenn das Zinsniveau günstig ist, besteht die Chance, sich dieses für einen langen Zeitraum zu sichern. Mit einem Forward-Darlehen kann man den Sollzins für die Anschlussfinanzierung, also die Finanzierungsphase nach Ablauf der ersten Zinsbindung, vorab festlegen.

Werterhalt sichern

Mit dem Kaufpreis ist der Finanzierungsrahmen aber noch nicht komplett. Die Immobilie muss instandgehalten werden. Die Rücklagenbildung ist in einer soliden Finanzierung von Beginn an eingeplant. Hierbei geht man von rund 10 Euro pro Quadratmeter im Jahr aus. Sind Bad oder Küche 15 Jahre in Benutzung, so ist eine Erneuerung mit Kosten um die 15 000 Euro realistisch. Wer finanziellen Spielraum hat, das Haus in Schuss zu halten, sichert sich nicht nur einen komfortableren Alltag, sondern auch einen besseren Wiederverkaufswert. (Autor:Stefan Nadler, Leiter der Abteilung Baufinanzierung bei der HypoVereinsbank)

(aus der Zeitschrift Hausbau 11/12-2018)

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